央廣網(wǎng)北京1月15日消息（記者門庭婷）買一套房，除了房價本身，還有哪些“看不見”的成本？對于許多購房者來說，各種稅費(fèi)是一筆不小的開支。以一套總價200萬元的二手房為例，如果房子持有未滿兩年，賣方可能涉及增值稅、個人所得稅，而買方則需要繳納契稅。林林總總算下來，交易過程中的稅費(fèi)可能達(dá)到數(shù)萬元甚至更高。這些“容易被忽略的成本”，常常讓購房者在簽約前多一層猶豫，也讓改善換房的家庭在“賣舊買新”時倍感壓力。
不過，這份壓力正在政策暖風(fēng)下悄然減輕。2026年開年，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布公告，明確自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士指出，此舉意味著換房家庭關(guān)注的個稅優(yōu)惠政策得以延續(xù)，符合條件的換房家庭，未來兩年賣房時繳納的個稅將有機(jī)會全部或部分退回，換房成本直接降低。
政策延續(xù)，穩(wěn)定市場預(yù)期，支持改善型需求
央廣網(wǎng)記者了解到，換房退個稅政策自2022年9月底推出以來已兩次延期。中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，退稅政策延期執(zhí)行，一方面彰顯政策“連續(xù)性”，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，另一方面，也將繼續(xù)降低換房家庭的購房成本，有助于促進(jìn)改善性住房需求釋放。
58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為：“這是房地產(chǎn)政策加速落地的表現(xiàn)，不僅是短期穩(wěn)市場的舉措，更傳遞出支持居民改善消費(fèi)的長期導(dǎo)向?！彼赋觯咧苯咏档土藫Q房成本，將持續(xù)激活改善需求。根據(jù)安居客線上數(shù)據(jù)，2025年改善需求占比已達(dá)36.1%，其中“賣一買一”的置換需求占改善需求的70%，政策延續(xù)將推動該比例在2026年繼續(xù)保持高位。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，政策連續(xù)續(xù)期，反映了政策對市場持續(xù)紓困的力度。他進(jìn)一步指出，當(dāng)前市場運(yùn)行中，二手房和新房、剛需和改善的循環(huán)出現(xiàn)明顯不暢，“表現(xiàn)在二手房交易總價中樞越來越低，導(dǎo)致賣一買一的置換循環(huán)受阻”。此時延續(xù)退稅政策，有利于一次性降低交易成本，對“門檻上”的需求產(chǎn)生釋放效應(yīng)。
政策帶來的不僅是真金白銀的實惠，也是市場信心的提振。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策的延續(xù)體現(xiàn)了當(dāng)前對住房改善和置換需求的一如既往支持，體現(xiàn)了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，也進(jìn)一步體現(xiàn)對今年著力穩(wěn)住房地產(chǎn)市場的支持和動作。
組合拳發(fā)力，暢通市場循環(huán)，激活一二手房聯(lián)動
值得注意的是，個稅退稅政策并非孤立存在。就在2025年底，財政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》，將個人銷售持有不足兩年住房的增值稅征收率從5%下調(diào)至3%。嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時表示：“結(jié)合此前已經(jīng)優(yōu)化的契稅政策，稅費(fèi)成本進(jìn)一步減少，彰顯了稅費(fèi)政策對住房市場尤其是住房改善支持的導(dǎo)向?！?/p>
張波強(qiáng)調(diào)，退稅政策有助于推動一二手房良性循環(huán)，緩解市場流通梗阻。58安居客研究院預(yù)測，2026年全國二手房成交面積預(yù)計達(dá)8.0億平方米。政策將加速改善客群釋放手中60-90平方米剛需二手房源，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，這類房源占全國二手房掛牌量的45%以上，讓剛需接盤改善、改善帶動新房的循環(huán)更順暢。既能為市場提供更多二手房源，尤其剛需群體更能承受的中小戶型，也能為新房市場注入購買力。
資深經(jīng)紀(jì)人陳經(jīng)理（化名）在實際工作中感受到了變化：“最近咨詢‘賣一買一’流程的客戶明顯多了，尤其是那些孩子大了想換學(xué)區(qū)房，或者工作變動需要換區(qū)域的改善家庭。他們最關(guān)心的就是稅費(fèi)成本和資金周轉(zhuǎn)時間?，F(xiàn)在個稅能退，增值稅也降了，算下來能省好幾萬，很多人的換房決心就更堅定了?！?/p>
北京市民王女士（化名）看到新政策后計劃把現(xiàn)在的房子賣了，“以小換大”。記者簡單幫她算了筆賬，按照北京目前政策，若她將一套持有滿兩年的普通住宅以300萬元賣出，由于不符合“滿五唯一”條件，需要繳納個人所得稅，稅率通常為總價的1%，也就是3萬元。由于她新購住房金額高于舊房出售金額，賣房時繳納的那3萬元個人所得稅可以全額退還?！斑@筆錢可以補(bǔ)貼新家的裝修款，壓力小了很多。”王女士說。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從客戶層面來講，二手房交易規(guī)模的擴(kuò)大，能為整個新房市場以及其他改善性市場帶來積極的作用。他建議，各地要利用好此類政策，與其他政策疊加，充分把握房價趨穩(wěn)等利好因素，促進(jìn)購房市場活躍。
“從增值稅率下調(diào)，到換房個稅退還，多項政策疊加，有望繼續(xù)修復(fù)市場預(yù)期。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來更多到期政策將延續(xù)有效期，包含部分城市購房補(bǔ)貼等政策。這也將進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場“優(yōu)化增量、存量提質(zhì)”的格局，尤其是核心城市，可依托政策進(jìn)一步提升市場的活躍度，最終帶動實現(xiàn)全國樓市回歸穩(wěn)定格局。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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