“小物業(yè)，大民生”。物業(yè)服務是事關安居宜居的“關鍵小事”，也是關乎社會治理的“民生大事”。1月12日，山西省高級人民法院從全省法院審結的物業(yè)糾紛案件中，選取8個典型案例予以發(fā)布。此次發(fā)布的案例涵蓋了物業(yè)服務合同履行、物業(yè)費用、業(yè)主知情權、物業(yè)管理損害責任等物業(yè)糾紛多個領域，回應了住宅專項維修資金使用、共有部分收益等群眾關心的熱點問題，讓居民更“安居”，讓物業(yè)更“樂業(yè)”。
案例 1
某物業(yè)公司未經業(yè)主同意，將其管理的某大廈樓頂出租給甲、乙兩公司7年，用于建設信號接收基站，共收取兩公司電費收益及場地租賃費49038.5元。在此期間，某物業(yè)公司為小區(qū)改造、維修污水管、消防井下工程、電梯等項目支出32975元。小區(qū)業(yè)主委員會因與某物業(yè)公司就樓頂出租收益的歸屬問題產生爭議，遂訴至人民法院。
法院經審理認為，本案中，大廈樓頂屬于建筑區(qū)劃內業(yè)主的共有部分，某物業(yè)公司出租大廈樓頂設立通信基站屬于利用業(yè)主共有部分開展經營活動，收益49038.5元在扣除用于改造、維修相關項目支出的32975元后，剩余收益16063.5元應當退還該小區(qū)業(yè)主委員會。
法官說法
小區(qū)共有部分的收益，是指物業(yè)服務人利用業(yè)主共有部分經營獲得的收益，主要包括公共場地停車費，樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等部分的廣告費，公共場地擺攤、自助售水機、快遞柜進場費，通信設備占地費，物業(yè)用房、經營用房租金收入等。在經營收益扣除物業(yè)服務人管理共有部分的合理成本后，業(yè)主委員會有權要求物業(yè)服務人歸還該收益。物業(yè)服務人應當向人民法院提供經營收益的相關合同、賬簿、收入憑證等，拒不提供導致無法通過司法審計等方式確定經營收益的具體數(shù)額，由物業(yè)服務人承擔不利后果。
案例 2
郭某作為某小區(qū)某棟樓的頂層住戶，發(fā)現(xiàn)樓頂漏水后，與某物業(yè)公司以及業(yè)主委員會溝通。對方告知郭某住宅專項維修資金難以申請，郭某可先自行墊付資金維修。郭某遂自費對樓頂進行維修，花費9300元。之后郭某請求某物業(yè)公司支付其維修費用未果，遂訴至人民法院。某物業(yè)公司以維修費用應動用該小區(qū)的住宅專項維修資金為由，拒絕支付。
法院經審理認為，樓頂出現(xiàn)非人為原因造成的漏水后，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金。郭某經業(yè)主委員會同意先行墊資維修且業(yè)主委員會認可該筆維修費用應當由住宅專項維修資金支付，故人民法院判決郭某墊付的維修費用由業(yè)主委員會申請，從該棟樓的住宅專項維修資金中支付。
法官說法
《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定，維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，申請人使用維修資金，需編制“維修資金使用方案”通知業(yè)主，并經符合法定人數(shù)業(yè)主表決同意后，報維修資金管理機構申請列支，由維修資金管理機構及時將維修資金劃轉至維修單位。維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，“維修資金使用方案”經上述程序表決、公示，由業(yè)主委員會對方案等資料審核同意后，報維修資金管理機構。發(fā)生危及房屋使用和人身安全等緊急情況，需要立即對住宅共有部位、共有設施設備進行維修和更新、改造的，可由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對“維修資金使用方案”等資料進行審核和現(xiàn)場查驗后，由維修資金管理機構及時將維修資金劃轉至維修單位。但對于房屋仍在保修期內的，則由開發(fā)商承擔維修費用；對于因業(yè)主私自搭建陽光房線等破壞樓頂防水層的維修費用，則應由業(yè)主自行承擔。
案例 3
張某與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》，并根據(jù)合同約定按當?shù)厝壩飿I(yè)服務標準的價格支付了物業(yè)管理費、地下停車費等全部費用。之后，張某停車位東面的垃圾存放處起火，導致其停放在停車位的轎車被燒毀。火災發(fā)生時有一床墊在垃圾存放處已放置多日。消防部門出具的火災事故認定書載明，起火原因可以排除用火不慎、自燃、電器線路故障、吸煙，無法排除玩火不慎引發(fā)火災、遺留火種引發(fā)火災的可能。因未查明放火人，張某遂訴至人民法院，要求物業(yè)公司賠償損失。
法院經審理認為，火災發(fā)生時床墊在垃圾存放處已放置多日未清理，某物業(yè)公司未做到日產日清，安裝的監(jiān)控設備也未覆蓋起火處，導致未能及時滅火，也無法查清放火人。某物業(yè)公司的服務不符合合同約定的三級物業(yè)服務標準，構成違約。因某物業(yè)公司并非直接侵權人，故人民法院根據(jù)其過錯程度酌情判決該公司對張某的損失承擔一定的賠償責任。
法官說法
民法典等法律法規(guī)、行業(yè)標準以及物業(yè)服務合同，均明確了物業(yè)服務人的義務。物業(yè)服務人未依法、依規(guī)、依約提供服務造成業(yè)主損失的，應當承擔與其過錯相當?shù)馁r償責任。即使該損失是第三人造成的，也不能免除物業(yè)服務人的違約責任。本案中，某物業(yè)公司未按三級服務標準提供服務，其雖非直接侵權人，但仍需對違約導致的損失向業(yè)主承擔相應的賠償責任。
案例 4
周某在其小區(qū)單元樓門口，被從高空扔下的大理石條砸傷頭部，住院治療14天，被評定為十級傷殘。事后經排查發(fā)現(xiàn)，路某家所在的公共樓道窗戶下堆放有同類石材，高度距離窗口1米左右，事發(fā)時路某家中無人。案涉小區(qū)物業(yè)收費偏低，小區(qū)內未安裝高空監(jiān)控設備，未能查明肇事者。因小區(qū)業(yè)主多為周某同村親友，周某不愿將可能的加害人一并起訴。路某為石材所有人，某物業(yè)公司此前未要求路某清理廢棄石材，故周某起訴路某、某物業(yè)公司，要求共同賠償其人身損害賠償金155262.36元。
法院經審理認為，某物業(yè)公司對路某在公共區(qū)域堆放雜物的行為疏于管理，違反了物業(yè)公司的安全保障義務，對周某的損害后果具有一定過錯，但某物業(yè)公司的賠償比例應當與其過錯在損害后果中所占原因力的比例相適應。導致周某受傷的直接侵權人是肇事者，肇事者應當承擔主要賠償責任。路某在公共區(qū)域堆放私人雜物雖有過錯，但放置在公共區(qū)域的石材被他人高空拋出，超出了普通人能預見到的風險范圍，不應苛求路某能預見到此類風險。因此，路某放置石材的行為與周某的損害后果之間不存在法律上的因果關系，路某對周某不承擔侵權責任。故人民法院酌定某物業(yè)公司對周某的損害后果承擔一定的賠償責任。
法官說法
保障業(yè)主的人身財產安全是物業(yè)服務人最基本的職責。物業(yè)服務人既負有注意義務，不能因其管理服務存在危險而使業(yè)主遭受損害；也負有安保義務，不能因其不作為而使業(yè)主遭受第三人侵害。本案的裁判提示物業(yè)服務人，不僅應采取必要的安全保障和防范、監(jiān)控措施，也要加大宣傳力度，告知業(yè)主在公共區(qū)域放置雜物的各類風險，積極督促業(yè)主清理雜物，共同預防高空拋物、墜物事件的發(fā)生。
案例 5
郭某夫婦在外地旅行期間接到小區(qū)物業(yè)公司電話，稱其房屋衛(wèi)生間有漏水現(xiàn)象。郭某安排親屬前往查看，發(fā)現(xiàn)污水從衛(wèi)生間馬桶返出，整個房間已被污水浸泡，家中地板、家具、家電、裝修、衣物、茶葉及生活用品等均毀損。經物業(yè)公司現(xiàn)場查看，確認是郭某房屋所在單元的下水主管道堵塞，污水從位于一樓房屋的馬桶返出所致。經鑒定，郭某夫婦的損失共計480934.91元。因與物業(yè)公司協(xié)商賠償無果，郭某遂訴至人民法院。
法院經審理認為，本案當事人雙方均認可郭某夫婦的損失系因單元下水主管道堵塞所致，而下水主管道屬于業(yè)主共有部分，對該部分維修、養(yǎng)護屬于某物業(yè)公司的義務。某物業(yè)公司未按期對下水主管道進行巡查、疏通，構成違約，對下水主管道堵塞給郭某夫婦造成的損失應承擔主要責任。結合本案實際情況，郭某夫婦對產生的損失也有一定過錯。故人民法院判決某物業(yè)公司對郭某夫婦的損失承擔主要賠償責任。
法官說法
管道漏水問題是小區(qū)治理中的熱點和難點。住宅樓的下水管道通常由主管道與支管道組成，主管道貫穿整個樓棟，系業(yè)主共有部分。物業(yè)服務人對主管道負有維修、養(yǎng)護責任，應定期查看管道情況，疏通管道內雜物，降低管道堵塞、漏水風險，保證其正常運行，并做好維護記錄。業(yè)主的財產因漏水受損時，物業(yè)服務人應及時上門檢查，查找漏水部位，判斷漏水原因，告知業(yè)主采取合理措施防止損失進一步擴大。物業(yè)服務人修復主管道漏水部位需進入其他業(yè)主的專有部分時，相關業(yè)主應予積極配合。
案例 6
某物業(yè)公司與某研究所簽訂《物業(yè)管理服務合同》，約定由該公司為研究所家屬院的住戶提供物業(yè)服務。服務期滿后，雙方未繼續(xù)簽訂書面物業(yè)服務合同，但某物業(yè)公司仍繼續(xù)提供了3年物業(yè)服務。王某為該家屬院住戶，拖欠物業(yè)費共4473.74元，某物業(yè)公司將其訴至人民法院。王某以其未與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同為由進行抗辯。
法院經審理認為，某物業(yè)公司與某研究所簽訂的《物業(yè)管理服務合同》雖已到期，但某物業(yè)公司繼續(xù)提供了3年物業(yè)服務。在此期間，小區(qū)業(yè)主并未選聘新的物業(yè)服務人，繼續(xù)接受某物業(yè)公司提供的服務。因此，原物業(yè)管理服務合同繼續(xù)有效，某物業(yè)公司提供的是不定期的物業(yè)服務。故人民法院判決王某支付物業(yè)公司物業(yè)費用4473.74元。
法官說法
為保證物業(yè)服務的連續(xù)性，民法典規(guī)定的不定期物業(yè)合同是在特定條件下為了維護公共秩序而直接在當事人之間創(chuàng)設的合同條款，是法律對于秩序、效益等價值考量而進行的特別規(guī)定，業(yè)主不能排除適用，故人民法院判決王某向某物業(yè)公司支付物業(yè)費。業(yè)主和物業(yè)服務人在相互給予對方必要的時間，為另聘物業(yè)服務人以及進行物業(yè)交接工作做好準備的條件下，雙方也可以隨時解除不定期物業(yè)合同。
案例 7
張某、郭某等四人系某小區(qū)業(yè)主，均與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務協(xié)議》。2024年，張某、郭某等四人以某物業(yè)公司侵犯其知情權為由，訴至人民法院，請求判令某物業(yè)公司提供備案的“某市四星級物業(yè)收費”等級證書、收費標準憑證及獲得政府指導價的準確備案時間；該物業(yè)公司競標物業(yè)服務資格的中標通知書等72項訴訟請求。
法院經審理認為，業(yè)主知情權依法應予保護。張某等四人作為業(yè)主，有權在法律和司法解釋規(guī)定的范圍內，要求物業(yè)公司公開其掌握的情況和資料。張某等四人要求物業(yè)公司提供共有部分的使用和收益情況，建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況等訴訟請求，與業(yè)主利益密切相關，屬于民法典及司法解釋規(guī)定的物業(yè)服務人應當向業(yè)主公開的事項，某物業(yè)公司應當予以公開。張某等四人要求物業(yè)公司公示舉辦社區(qū)文化活動人員聯(lián)系方式等訴訟請求，因涉及他人個人信息保護及隱私權，超出了業(yè)主合法權益的范圍，人民法院不予支持。
法官說法
業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人，行使知情權是法律賦予的權利，也是參與社會治理的重要方式?，F(xiàn)實生活中，建筑物區(qū)劃內共有部分、共有設備設施及管理事項情況復雜，因此，業(yè)主知情權的范圍應當以與其自身合法權益相關且客觀存在的信息為限，不屬于法定公開范圍的事項，物業(yè)服務人不必公開。本案中，張某等四人要求某物業(yè)公司公開的72項事項范圍廣泛、內容具體，幾乎涵蓋了小區(qū)全部的共有部位及全部共用設備、設施，部分訴求超越了業(yè)主知情權的范圍。
案例 8
某物業(yè)公司以其已依約提供物業(yè)服務，57戶業(yè)主卻長期拖欠物業(yè)費為由，向人民法院提起57件訴訟，要求57戶業(yè)主支付物業(yè)費。
法院在審理過程中了解到，業(yè)主一致認為某物業(yè)公司提供的保潔等物業(yè)服務不到位，故采用不交物業(yè)費的方式督促某物業(yè)公司解決問題。為化解雙方矛盾，人民法院組織座談會，梳理業(yè)主反映的普遍性問題，要求某物業(yè)公司制定整改方案、明確整改時間，并組織雙方多次調解，最終雙方對支付物業(yè)費達成一致意見，某物業(yè)公司撤回起訴。為確保業(yè)主權利落到實處，結案后，人民法院牽頭召開由公安、住建、街道辦、社區(qū)、人大代表、物業(yè)工作者共同參與的多方聯(lián)動現(xiàn)場會。
法官說法
物業(yè)服務合同糾紛往往是因物業(yè)服務人清潔小區(qū)、設施設備維護不到位等問題引發(fā)，業(yè)主通過拒交物業(yè)費的方式向物業(yè)服務人表達不滿，該矛盾具有普發(fā)性和反復性?；馕飿I(yè)服務人與業(yè)主之間的糾紛是人民法院參與基層社會治理的重要抓手。本案中，人民法院在結案后積極作為，持續(xù)關注、監(jiān)督物業(yè)公司整改進展情況，并且主動聯(lián)動公安、住建、街道、社區(qū)等單位，為業(yè)主和物業(yè)公司搭建溝通交流的平臺。本案是人民法院堅持和發(fā)展新時代“楓橋經驗”，延伸司法服務觸角，構建矛盾糾紛預防化解多元共治格局的生動實踐。
山西晚報·山河+記者 楊晶
（責任編輯：梁艷）
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